Gayrimenkul Hukuku

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı, yani tescilin yolsuz olduğu durumlarda açılır. Uygulamada en sık görülen sebepler; muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan görünürdeki işlem), sahtecilik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve fiil ehliyetsizliğidir. Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun tapu sicili hükümlerine dayanır ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması zorunludur; bu yetki kuralı kesindir.

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın aynen paylaşılması mümkünse paylar oranında bölünmesiyle, mümkün değilse satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılmasıyla sonuçlanır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca her paydaş, hukuki bir engel bulunmadıkça her zaman paylaşma isteyebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 6325 sayılı Kanun kapsamında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Satış kararı verilmesi hâlinde taşınmaz kural olarak açık artırma yoluyla satılır.

Kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı olarak sayılan sebeplerle tahliye edilebilir. Başlıca sebepler; kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, taşınmazın yeniden inşa ve imarı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması ve kira bedelinin ödenmemesidir. Ayrıca on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Her tahliye sebebinin kendine özgü süre ve usul koşulları bulunduğundan sürelerin takibi önemlidir.

Ecrimisil, bir taşınmazın malikin rızası olmaksızın kullanılması nedeniyle ödenmesi gereken haksız işgal tazminatıdır. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talep edilebilir. Tazminat hesabında, taşınmazın o dönemde getirebileceği kira geliri başta olmak üzere somut olayın koşulları dikkate alınır. Ecrimisil talepleri; mirasçılar arasındaki kullanım uyuşmazlıklarında ve kamu idarelerine ait taşınmazların izinsiz kullanımında sıkça gündeme gelir.

Kamulaştırma bedeline itiraz mümkündür; bedel, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve malik bu davada bedelin gerçek karşılığı yansıtmadığı yönündeki itiraz ve delillerini ileri sürebilir. Ayrıca malik, tebligattan itibaren işleyen otuz günlük süre içinde kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda dava açabilir. Kamulaştırmasız el atma hâlinde ise malik, bedel ve tazminat talep edebilir; süreler kısa olduğundan tebligatların takibi önem taşır.

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca; toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat olduğu hâllerde bu süre koşulu aranmaz.

Evet; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde ve ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu zorunluluk, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında yapılan düzenlemeyle getirilmiştir. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılabilir. İlamsız icra yoluyla tahliye gibi istisnalar bulunduğundan, somut uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamında olup olmadığının önceden değerlendirilmesi gerekir.